郁亮接棒王石后,万科真的变了

〖壹〗 、郁亮接棒王石后，万科确实发生了显著变化 在郁亮接替王石成为万科董事会主席后 ，万科在多个方面展现出了与前不同的风貌
，尤其是在公益慈善和业务发展策略上 。公益慈善态度的转变 在王石时代，万科曾因捐款数额问题引发社会争议
。2008年汶川大地震时 ，万科捐款200万元
，这一数额相较于其行业地位和企业规模，被部分公众认为不够慷慨。

〖贰〗
、随着时间的推移 ，王石在2017年离任
，郁亮接任董事会主席，万科的慈善态度发生了显著转变 。万科开始积极捐赠 ，与光彩事业基金会合作，承诺捐赠数亿元用于扶贫和乡村振兴
。郁亮个人也捐款数千万
，公司还投资数亿元于教育、公共服务设施等建设项目。万科还向武汉和河南等地捐赠资金，支持抗击新冠肺炎疫情和防汛救灾 。

〖叁〗 、017年6月30日 ，王石不再担任万科董事
，郁亮接棒，当选董事会主席
。与之形成鲜明对比的是 ，郁亮接棒王石之后
，万科大方了很多。这四年，万科对公益慈善的态度 ，发生了翻天覆地的变化 。2018年4月18日
，中国光彩事业基金会专项基金签约仪式在中央统战部举行。

疫情当前,房企如何破局

〖壹〗
、疫情当前，房企可通过线上销售转型、优化内部运营 、调整战略周期
、把握市场机会等方式破局
。具体如下：线上销售转型：疫情期间 ，多地政府禁止楼盘营销中心对外开放
，房企纷纷转向线上销售模式。碧桂园、融创 、万科、恒大等大型房企率先采用线上销售，地方小房企也纷纷效仿 。

〖贰〗
、专家观点与行业建议关荣雪（诸葛找房）：当代置业需“以优质项目保障营收主线 ，出售高成本、长周期项目补充现金流”
。政策层面暖风下，可加速销售回款
，但疫情等不确定性仍存，需灵活调整策略。严跃进（知名地产分析师）：当代置业在绿色建筑领域具有优势 ，物业公司第一服务表现良好
，可成为破局关键 。

〖叁〗 、024年政策重心转移：从供应端到需求端2023年政策主要聚焦供应端，如“三道红线 ”优化
、房企融资支持等 ，但效果有限
。2024年大概率转向需求端
，通过以下路径破局：货币与财政协同：若美元降息，国内或跟进宽松政策 ，降低房贷利率、放宽限购限贷
，刺激购房需求。

〖肆〗 、当下房地产的破局点在于让需求流动起来，让房企手里的存货流动起来 ，让信贷资源能够进入市场
，具体可从以下方面着手：政策层面调整对大城市房价上涨的态度 回归调控本质，调控根本目的是防风险 ，房价上涨和金融风险并不一致 。如北京购房者交易杠杆极低，房价上涨主要是供给不足
，不会导致金融风险
。

〖伍〗
、破局当下房地产困局需从政策优化、行业自律 、企业转型
、舆论引导四方面综合施策，具体路径如下：政策层面：精准调控与长效机制并行动态调整政策工具箱：借鉴德润观点 ，当前市场已进入“病态
”
，需持续出台针对性政策。

〖陆〗、房地产从业者不愿转行 、传统白领抗拒学习AI
、老年人拒绝线上服务等现象普遍 。达尔文“物竞天择，适者生存”的法则表明 ，固守旧技能和思维的人将被时代淘汰
，而主动求变者能在变革中找到新机
。破局之道能力升级：构建“不可替代的复合能力网 ”。

万科怎么了?

〖壹〗、巨亏可能原因：市场 、决策与治理的多重困境市场环境变化 行业下行压力：房地产行业进入深度调整期，市场需求萎缩、融资环境收紧 ，万科虽为龙头
，但难以完全规避行业风险 。疫情冲击：疫情导致部分项目交付延迟
、销售受阻，进一步压缩利润空间。

〖贰〗、管理层变动与股东支持2025年1月8日 ，万科原董事长郁亮因到龄退休辞去董事 、执行副总裁职务
，管理层重大变动可能影响公司战略稳定性
。大股东深铁虽累计向万科提供293亿元借款支持，但深铁的加注未能改变万科市场化解决债务的决心 ，公司仍面临较大的破产和清算风险。

〖叁〗
、万科近来面临高管变动、评级下调 、业绩亏损
、债务到期及潜在接管改组等多重危机，处于房地产行业风暴中心
，但尚未破产 。高管变动引发关注万科总裁、首席执行官祝九胜被公安机关带走，引发市场对万科核心管理层稳定性的担忧
。

〖肆〗 、万科被一层层抽干 ，主要通过扭曲的员工跟投制度
、影子公司的隐性债务操作、压榨合作方转移利润以及绑架国资兜底等手段。扭曲的员工跟投制度：万科闲置资金以2%低息存入祝九胜主导成立的鹏金所
，鹏金所再以10%年化利率贷给员工，8%利息差流入高管关联公司 。

〖伍〗 、万科营收上千亿却陷入困境 ，核心原因是内部利益输送
、体外循环掏空利润
，叠加行业下行导致经营失血
。具体可从三方面解析：内部金融体系掏空利润 体外资金循环：通过鹏金所、博商顺泰搭建闭环，将项目回款 、闲置资金以低息存入关联财务公司 ，再包装成高息贷款产品。

〖陆〗、方向：万科提出
，想要长远的发展下去就要发展服务行业，因为卖房子是一次性的 ，而服务却是一辈子的 。因此
，做好房地产销售的附加值成为房地产企业今后的发展重头戏
。意义：通过转型和升级，房地产企业可以寻找新的利润增长点 ，以应对市场变化带来的挑战。

万科西庐,后疫情时代的「人居臻品」

〖壹〗
、万科西庐作为后疫情时代的「人居臻品」，以稀缺自然资源、多元生活配套及创新空间设计为核心
，构建了满足当代精英家庭健康 、文化与社交需求的理想生活范本 。

〖贰〗
、万科西庐是北京丰台区不足千万的精工合院别墅优质选取，兼具稀缺性、生态资源 、设计优势与合理空间规划 ，值得中产阶级入手
。政策背景与市场稀缺性北京“限墅令
”持续收紧
，别墅供应量呈断崖式下跌：2018年供应7659套，2021年降至3711套 ，2022年8月仅1426套。

〖叁〗
、田园休闲配套：建设了33万方西庐公园
，依托开心农场、四季花海 、萌宠乐园等田园休闲配套，还打造了全新的田园生活IP「西庐的四季」 ，让居民能享受田园生活的乐趣 。商业配套完善：规模8万平方米的西庐集商街已落地开业
，竹叶涮肉
、肯德基、华联超市等生活配套服务一应俱全，满足居民日常生活的各种需求。

万科2019年度答卷,郁亮为万科开出“活下去 ”的药方!

〖壹〗 、万科2019年业绩表现稳健 ，郁亮提出“活下去
”核心方法论并针对行业趋势提出多项建议
。

〖贰〗
、郁亮提出的万科“活下去”
，是其在2018年基于对房地产行业周期性调整的预判而发出的警示，旨在推动万科采取谨慎发展策略以应对潜在风险 ，这一理念深刻影响了万科后续的战略规划与经营决策，但在行业下行周期中万科仍面临诸多挑战。

〖叁〗、现金流及负债情况2019年万科实现经营性现金净流入459亿元
，连续实现11年经营性现金流为正；年末持有货币资金1669亿元，远高于一年内到期的流动负债总和939亿元 ，持有货币资金较去年的1882亿元减少了223亿元 。

〖肆〗 、前十月房企借债10283亿及万科董事长郁亮再提“活下去 ”
，反映出当前地产行业面临债务压力、政策调控
、市场转变等多重挑战，行业分化加剧 ，房企需适应从土地红利向管理红利的转变以谋生存与发展
。

〖伍〗、月25日中午
，万科的自媒体平台《万科周刊》刊登了董事会主席郁亮在集团2019年目标与行动沟通会上的发言，主题是“收敛聚焦 ，巩固提升基本盘”。“活下去
”
，是万科2018年的关键词，曾引发市场热议 。此次发言最后 ，郁亮说
，2019年要“收敛聚焦，巩固提升基本盘” ，保证万科活下去 、活得好
、活得久
。

〖陆〗、郁亮在万科南方区域9月月度例会上明确表示房地产行业拐点已至，“活下去 ”成为万科当前战略核心
，强调通过“收敛
”和“聚焦”应对行业转折，并围绕回款目标 、业务梳理提出具体要求。